Чи зможе «Київміськбуд» завершити об’єкти «Укрбуду»? Це питання не дає спокою тисячам укрбудівських інвесторів. Історія, яка розпочалася чотири роки тому, сьогодні вийшла на черговий виток.
«Укрбуд» – гарний старт та провальний фініш
2019 року десятки тисяч людей, які віддали свої гроші забудовнику, дізналися, що компанія, яка обіцяла їм житло в Києві, пішла на дно. Левову частку її проектів було передано компанії «Київміськбуд» (КМР). І в грудні 2019 року її голова Ігор Кушнір оголосив, що розпочинає прийом об’єктів та відновлення будівельних робіт. Але є одне але…
Під час передачі розкрився весь схематоз продажу квартир в «Укрбуд». Тоді багато інвесторів наївно вважали, що вони несли свої гроші до Державної будівельної корпорації «Укрбуд», принаймні на всіх бордах її назва була головною. Але якщо вивчити підписані ними документи, то гроші надходили зовсім іншим організаціям – фінансовій компанії «Житло-Капітал», а з неї через фірми-прокладки до девелоперської компанії «Укрбуд Девелопмент». Це приватна компанія, що контролюється Максимом Микитасом, просто використовувала державний бренд корпорації і при цьому взагалі не була цій корпорації підзвітна.
Що за фокуси? – Запитайте ви. Та все дуже просто, «Укрбуд Девелопмент» як і сотня інших компаній нібито входив у держкорпорацію «Укрбуд» на правах «асоційованого члена», що зовсім нічого не означало. Це, якби ви отримали картку клієнта престижного клубу: хвалитися карткою можете, але клубу ви нічого не повинні.
При цьому, за 5-6 років «Укрбуд» вирвався до топ-забудовників на ринку столичного житла, одночасно розпочавши майже три десятки проектів. Його реальний власник (частина активів була записана на партнерів та родичів) Максим Вікторович Микитась увірвався до престижних рейтингів найбагатших людей країни. Але коли виникли фінансові проблеми, сотні мільйонів залишилися лише рядком у Forbes, і фіаско було гучним.
Власник «Укбуду» Максим Микитась пройшов шлях від обкладинки «Форбс» до СІЗО
Кримінальні справи на Микитася та його топ-менеджерів, тисячні пікети ошуканих інвесторів, скандали з пошуком зниклих грошей – це початок. Далі – більше. Зйомки прихованою камерою, погрози та викрадення – все як у поганому детективі. Загалом, класика жанру, коли руйнується масштабна піраміда і вчорашні друзі та колеги зраджують один одного.
Олег Майборода – кум Микитася та номінальний глава його будівельної імперії – за версією останнього і є головним рейдером, який вкрав усі активи. Сам же Майборода
звинувачує Микитася і стверджує, що він витрачав надто багато грошей на вибори, машини та невідомі сумнівні проекти.
Інвестори «Укрбуду» митували, вимагаючи добудувати їхнє житло
Втім, інвесторам, яким потрібні були свої квартири, всі ці розбирання та посадка Микитася за ґрати (потім він виходив і знову потрапляв туди) користі ніякої не принесли. Гроші так і не знайшлися. А їх ЖК так само стояли без руху, поки їх за рішенням президента Володимира Зеленського не передали на добудову до компанії «Київміськбуд». Кинуті вкладники підбадьорилися, але не все так було просто.
«Київміськбуд»: завдання – добудувати, але грошей немає
Одним із справді серйозних кроків стало рішення влади передати основний пакет укрбудівських недобудов «Київміськбуду». Судячи з реакції президента КМР Ігоря Миколайовича Кушніра, цей крок не став для нього радісною подією. Насамперед Кушнір ініціював проведення аудиту. І про його результати не стомлюється всім нагадувати. Адже вони мало втішили: з’ясувалося, що навіть за успішної реалізації укрбудівських квадратних метрів для завершення всіх будівництв потрібні додаткові та чималі інвестиції.
«Після проведеного нами аудиту фінансового стану, дозвільної документації та іншого виявилося, що фінансовий стан у більшості ЖК незадовільний, а на рахунках фінансової компанії «Житло-Капітал», через яку як керуючий фондами фінансування будівництва (ФФБ) реалізовувалась нерухомість, майже немає коштів. Загальний баланс становив мінус 2,1 млрд грн, саме стільки коштів потрібно було на добудову», – інформував Ігор Кушнір.
У «Київміськбуді» почалися нескінченні виробничі та фінансові наради, компанії потрібно було вишукувати оборотні кошти, щоб завершити проекти, що звалилися на неї. Начебто з цим справлялися – на початок 2022 року з 17 переданих ЖК 11 повністю або частково було введено в експлуатацію. Але потім почалася війна та проблеми помножилися. Інвестори (як КМС так і «Укрбуду») просто перестали платити за розстрочками, сюди додалася інфляція, підвищення цін на всі будматеріали та дефіцит робочих рук – будівництва зупинилися. За даними профільного порталу ЛУН, попит на первинну нерухомість у Києві тепер становить 8-12% від довоєнного.
Президент «Київміськбуду» Ігор Кушнір на зустрічі з інвесторами «Укрбуду»
З лютого 2022 року інвестори майже перестали платити кошти за квадратні метри, придбані на умовах договорів розстрочки. Борг інвесторів перед «Київміськбудом» становить 326 млн грн», – повідомляли у КМР.
Сам Кушнір пояснює ситуацію в галузі на простих прикладах: «Припустимо, людина до війни заплатила повну вартість своєї квартири. Щоб її збудувати, до війни нам знадобилася певна сума коштів. У цю вартість, крім безпосередньо матеріалів та будівельно-монтажних робіт, входять витрати на землю, проект, документацію, зарплату, рекламу тощо. Курс долара, до якого прив’язано в нашій країні абсолютно все, змінився з 28 до 40 грн. До війни певну частину матеріалів ми купували у тій же Білорусі, сьогодні це країни ЄС. Вартість будматеріалів зросла на 50-60%. Окрім валютної складової, що сприяє значному подорожчанню, тут відіграє роль та зміна логістичних ланцюжків, вони самі по собі стали дорожчими. За грубими підрахунками, тепер будівництво цієї квартири обійдеться компанії приблизно на 40% дорожче, ніж до війни. Але людина вже сплатила повну вартість, і ми не можемо мати до неї будь-яких побажань, тому що вона свої зобов’язання за договором виконала. Це перше. По-друге, люди майже повністю припинили платити за договорами розстрочки. За одними лише об’єктами «Київміськбуду» цей борг становить понад 326 млн грн».
Що чекає на ЖК «Укрбуда» та ринок нерухомості Києва?
Розуміючи, що запуск укрбудівських ЖК вимагає термінового фінансування, Кушнір спробував «вибити» гроші з того самого «Житло-Капітал», який керує укрбудівськими фондами фінансування будівництва (ФФБ), і де акумулювалися кошти ошуканих інвесторів. Але ця підконтрольна Микитасю структура вкотре виявилася ні до чого. Закінчилося все матюкою лайкою, але гроші, а добудову від цього не з’явилися.
«Ми очікуємо від Фонду фінансування будівництва (ФФБ) ще 400 млн грн, сплачених інвесторами «Укрбуду» за нерухомість, придбану на виплат. Тобто загалом, якщо брати загалом, компанія очікує від людей, які придбали нерухомість за умов договорів розстрочки, ще понад 700 млн грн боргу. Мало того, що немає нових продажів, то компанія ще й не отримує кошти за вже укладеними договорами», — резюмував президент «Київміськбуду» Кушнір.
На одній злитій Микитасем в інтернет розмові президент «Київміськбуду», вже не соромлячись ненормативної лексики, вимагає від «Житло-Капітал» фінансувати укрбудівські будівництва, що, втім, мало переконує непотоплювану контору. Хоча за кілька місяців хмари почали згущуватися і над вульгарними фінансистами.
На початку травня цього року прилетіла чергова «вісточка» від офіційних структур: «ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал», яка є керуючим фондами фінансування будівництва об’єктів корпорації «Укрбуд», має повернути на рахунки в українських банках понад 3,7 млрд грн. Відповідне розпорядження №49-ДУМ видано 14 квітня 2023 року Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку. Відповідно до законодавства, компанії, які займаються професійною діяльністю з управління майном для фінансування об’єктів будівництва або здійснення угод з нерухомістю, повинні зберігати кошти оперативного резерву, сформованого за рахунок залучених в управління коштів на банківських рахунках».
Інвестори «Укрбуду» до 2019 року і пізніше несли гроші на рахунки ФФБ «Житло-Капітал», але з лютого 2022 року ця компанія перестала переказувати кошти до «Київміськбуду».
Інтуїція нагадує, що згадані мільярди у «Житло-Капітал» відсутні. Інакше б Кушніру не довелося б, вдаючись до матюка, місяцями вмовляти посадових осіб ФФБ нарешті почати фінансувати недобудови «Укрбуду».
Підтверджує цю версію із зникненням мільярдів ще один пасаж в офіційному повідомленні. Там йдеться, що «ФК «Житло-Капітал», яка є керуючим фондів фінансування будівництва об’єктів корпорації «Укрбуд», передала кошти свого оперативного резерву до ТОВ «Каса народної допомоги», яка є небанківською установою».
І цілком логічно, що Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку вимагає від ФК дотримання закону та «розміщення всіх коштів оперативного резерву фондів фінансування будівництва у сумі 3,7 млрд грн на вкладних рахунках у банках».
А тепер найцікавіше. За даними українських журналістів, ТОВ «Каса народної допомоги» пов’язане з власником компанії «Укрбуд» та екс-депутатом Максимом Микитасом. У 2016 році саме це ТОВ кредитувало покупку житла в «Укрбуді», а потім фігурувало у численних кримінальних справах.
Спроби журналістів пролити світло на цю історію успіхом не мали. Традиційно балакучий Микитась мовчить. Видання «Економічна правда» через адвоката направила йому до ізолятора питання про вплив на «Житло-Капітал» та «Касу народної допомоги», але відповіді не отримала.
Хоча ще 2022 року Максим Микитась та один із представників «Житло-Капітал» були «на одній хвилі»: удвох взяли участь у спільній прес-конференції з нагоди повернення контролю над «Укрбуд девелопментом». Загалом, коло замкнулося. І стає зрозумілим, куди могли піти гроші, і чому експресивний Ігор Миколайович Кушнір не може їх вибити з ФФБ навіть матами – вангуємо, що там їх просто немає!
Поки що можна констатувати, що ситуація і раніше вкрай непроста, зараз зайшла в глухий кут. Наївно думати, що Максим Микитась, який перебуває у в’язниці (після спроби дати багатомільйонний хабар меру Дніпра), почне розповідати, куди поділися мільярди з ФФБ. А їх якраз вистачило б на завершення укрбудівських недобудов.
Вихід є?
Кушнір пішов іншим шляхом – тепер «Київміськбуд» на зустрічі з інвесторами кожного ЖК запрошує і представника фінкомпанії «Житло-Капітал». Щоб майбутні мешканці самі визначили якісь роботи виконувати в їхньому комплексі та погоджували перерахування грошей. Але звіти про зустрічі на сайті КМС є, а грошей від вульгарних фінансистів, мабуть, так і немає.
Президент «Київміськбуду» Ігор Кушнір не втомлюється пояснювати, хоч компанія та міська, але якихось грошей із міського бюджету вона не отримує. Усі забудови йшли за гроші кінцевого покупця – простого інвестора. Є продажі та оплати за розстрочками – є будівництво, ні – все вартує. За словами Кушніра, ті кошти, які були акумульовані на рахунках КМР до війни, за час військового стану поступово використовувалися, а нових вливань практично немає, адже ринок нерухомості в Києві завмер, ніхто не хоче купувати квартири.
Вихід міг би бути у докапіталізації КМС головним акціонером – Київрадою. «Київміськбуд» звернувся за допомогою до Київської міської ради та просить місто внести до статутного капіталу підприємства 1 млрд грн. Пояснюючи тим, що запас ще не збудованої нерухомості з лишком окупити ці кошти. Також забудовник очікує, що київська влада придбає нерухомості для потреб міста на 300 млн грн. У КМР запевняли, що досягли попередньої домовленості з другого питання та процесу на стадії узгодження, а питання докапіталізації відкрите.
Незважаючи на черговий виток проблем «Київміськбуд», знову заявив про відновлення робіт. Поки що на чотирьох об’єктах. Це вже третє поновлення за час війни, які переривалися то відсутністю перерахувань коштів, то перебоями з електроенергією, то обстрілами. Кушнір просить інвесторів погасити борги за розстрочками – тоді й інші будівництва оживуть. А якщо правоохоронці знайдуть вкрадені через «Житло-Капітал» гроші інвесторів «Укрбуд», то навіть частини величезної суми в 3,7 млрд грн вистачило б на багато.
А поки що ринок житлового будівництва в столиці показує лякаюче зростання цін, яке, на жаль, запрограмовано самою ситуацією, про що ми написали вище. У Києві середня ціна за кв. м в 1-кімнатній квартирі на кінець травня становила 50 тис. грн, що на 40% вище, ніж роком раніше. На Київщині середня ціна кв. м. становить 28,5 тис. грн., що означає зростання, порівняно з лютим 2022 року, на 29%.
Цілком очевидно, що більшість потенційних покупців шукають найдешевші варіанти, які згодом стають дедалі менш доступними.
Так, у березні 2023 року цікавилися житлом від 50 000 $ до 70 000 $ всього 5% потенційних покупців. А ось 26% користувачів шукали житло в ціновому діапазоні до 30 000$, якого практично немає.
Лідирують, як і раніше, однокімнатні квартири – на них припадає 48% запитів на порталах нерухомості. Двокімнатними квартирами цікавилися 30% користувачів, а трикімнатними – 21% людей, які шукають нерухомість для покупки. Будівельний ринок намагається вижити…
