Сможет ли «Киевгорстрой» завершить объекты «Укрбуда»? Этот вопрос не дает покоя тысячам укрбудовских инвесторов. История, которая началась четыре года назад, сегодня вышла на очередной виток.
«Укрбуд» – красивый старт и провальный финиш
В 2019 году десятки тысяч людей, отдавших свои деньги застройщику, узнали, что компания, которая обещала им жилье в Киеве, пошла на дно. Львиная доля ее проектов была передана компании «Киевгорстрой» (КГС). И в декабре 2019 года ее глава Игорь Кушнир объявил, что начинает прием объектов и возобновление строительных работ. Но есть одно но…
При передаче вскрылся весь схематоз продаж квартир в «Укрбуд». В то время многие инвесторы наивно полагали, что они несли свои деньги в Государственную строительную корпорацию «Укрбуд», по крайне мере на всех бордах ее название было главным. Но если изучить подписанные ими же документы, то деньги поступали совсем другой организаций – финансовой компании «Житло-Капітал», а из нее через фирмы-прокладки к девелоперской компании «Укрбуд Девелопмент». Это контролируемая Максимом Микитасем частная компания просто использовала государственный бренд корпорации и при этом вообще не была этой корпорации подотчетна.
«Что за фокусы?» – спросите вы. Да всё очень просто, «Укрбуд Девелопмент» как и сотня других компаний якобы входил в госкорпорацию «Укрбуд» на правах «ассоциированного члена», что ровным счетом ничего не значило. Это, как если бы вы получили карточку клиента престижного клуба: хвастать карточкой можете, но клубу вы ничего не должны.
При этом, за 5-6 лет «Укрбуд» вырвался в топ-застройщиков на рынке столичного жилья, одновременно начав почти три десятка проектов. Его реальный владелец (часть активов была записана на партнеров и родственников) Максим Викторович Микитась ворвался в престижные рейтинги самых богатых людей страны. Но когда возникли финансовые проблемы, сотни миллионов остались только строчкой в Forbes, и фиаско было громким.
Владелец «Укбуда» Максим Микитась прошел путь от обложки «Форбс» до СИЗО
Уголовные дела на Микитася и его топ-менеджеров, тысячные пикеты обманутых инвесторов, скандалы с поиском исчезнувших денег – это начало. Дальше – больше. Съемки скрытой камерой, угрозы и похищения – всё как в плохом детективе. В общем, классика жанра, когда рушится масштабная пирамида и вчерашние друзья и коллеги предают друг друга.
Олег Майборода – кум Микитася и номинальный глава его строительной империи – по версии последнего и есть главный рейдер, который украл все активы. Сам же Майборода
винит Микитася и утверждает, что он тратил слишком много денег на выборы, машины, и неизвестные сомнительные проекты.
Инвесторы «Укрбуда» митиговали, требуя достроить их жилье
Впрочем, инвесторам, которым нужны были свои квартиры, все эти разборки и посадка Микитася за решетку (потом он выходил и снова попадал туда же) пользы никакой не принесли. Деньги так и не нашлись. А их ЖК все так же стояли без движения, пока их по решению президента Владимира Зеленского не передали на достройку в компанию «Киевгорстрой». Кинутые вкладчики воспрянули духом, но не всё так было просто.
«Киевгорстрой»: задача – достроить, но денег нет
Одним из действительно серьезных шагов стало решение властей передать основной пакет укрбудовских недостроев «Киевгорстрою». Судя по реакции президента КГС Игоря Николаевича Кушнира, этот шаг точно не стал для него радостным событием. Первым делом Кушнир инициировал проведение аудита. И о его результатах не устает всем напоминать. Ведь они мало обрадовали: выяснилось, что даже при успешной реализации укрбудовских квадратных метров для завершения всех строек нужны дополнительные и немалые инвестиции.
«После проведенного нами аудита финансового состояния, разрешительной документации и прочего оказалось, что финансовое состояние в большинстве ЖК неудовлетворительное, а на счетах финансовой компании «Жилье-Капітал», через которую в качестве управляющего фондами финансирования строительства (ФФС) реализовывалась недвижимость, почти отсутствуют средства. Общий баланс составил минус 2,1 млрд грн, именно столько средств необходимо было на достройку», – информировал Игорь Кушнир.
В «Киевгорстрое» начались бесконечные производственные и финансовые совещания, компании нужно было изыскивать оборотные средства, чтобы завершить свалившиеся на нее проекты. Худо-бедно с этим справлялись – к началу 2022 год из 17 переданных ЖК 11 полностью или частично были введены в эксплуатацию. Но потом началась война и проблемы умножились. Инвесторы (как КГС так и «Укрбуда») попросту перестали платить по рассрочкам, сюда добавилась инфляция, повышение цен на все стройматериалы и дефицит рабочих рук – стройки остановились. По данным профильного портала ЛУН, спрос на первичную недвижимость в Киеве теперь составляет 8-12% от довоенного.
Президент «Киевгорстроя» Игорь Кушнир на встрече с инвесторами «Укрбуда»
«С февраля 2022 года инвесторы почти перестали платить средства за квадратные метры, приобретенные на условиях договоров рассрочки. Долг инвесторов перед «Киевгорстроем» составляет 326 млн грн», – сообщали в КГС.
Сам Кушнир объясняет ситуацию в отрасли на простых примерах: «Предположим, человек до войны заплатил полную стоимость своей квартиры. Чтобы ее построить, до войны нам потребовалась определенная сумма средств. В эту стоимость, кроме непосредственно материалов и строительно-монтажных работ, входят расходы на землю, проект, документацию, зарплату, рекламу и т. д. Курс доллара, к которому привязано в нашей стране абсолютно все, изменился с 28 до 40 грн. До войны определенную часть материалов мы закупали в той же Беларуси, сегодня это страны ЕС. Стоимость стройматериалов выросла на 50–60%. Кроме валютной составляющей, способствующей значительному удорожанию, здесь играет роль и изменение логистических цепочек, они сами по себе стали более дорогими. По грубым подсчетам, теперь строительство этой же квартиры обойдется компании примерно на 40% дороже, чем до войны. Но человек уже уплатил полную стоимость, и мы не можем иметь к нему каких-либо пожеланий, потому что он свои обязательства по договору выполнил. Это первое. Во-вторых, люди почти полностью перестали платить по договорам рассрочки. По одним только объектам «Киевгорстроя» этот долг составляет более 326 млн грн».
Что ждет ЖК «Укрбуда» и рынок недвижимости Киева?
Понимая, что запуск укрбудовских ЖК требует срочного финансирования, Кушнир попытался «выбить» деньги из того самого «Житло-Капітал», который управляет укрбудовскими фондами финансирования строительства (ФФС), и где аккумулировались средства обманутых инвесторов. Но эта подконтрольная Микитасю структура в очередной раз оказалась как бы ни при чем. Закончилось всё матерной перебранкой, но деньги, а достройку от этого не появились.
«Мы ожидаем от Фонда финансирования строительства (ФФС) еще 400 млн грн, уплаченных инвесторами «Укрбуд» за недвижимость, приобретенную в рассрочку. То есть в общем, если брать в целом, компания ожидает от людей, которые приобрели недвижимость на условиях договоров рассрочки, еще более 700 млн грн долга. Мало того что нет новых продаж, так компания еще и не получает средства по уже заключенным договорам», – резюмировал президент «Киевгорстроя» Кушнир.
На одном слитом Микитасем в интернет разговоре президент «Киевгорстроя», уже не стесняясь ненормативной лексики, требует от «Житло-Капітал» финансировать укрбудовские стройки, что, впрочем, мало убеждает непотопляемую контору. Хотя через пару месяцев тучи начали сгущаться и над ушлыми финансистами.
В начале мая нынешнего года прилетела очередная «весточка» от официальных структур: «ООО «Финансовая компания «Житло-Капітал», которая является управляющим фондами финансирования строительства объектов корпорации «Укрбуд», должна вернуть на счета в украинских банках более 3,7 млрд грн. Соответствующее распоряжение №49-ДУМ выдано 14 апреля 2023 года Национальной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. Согласно законодательству, компании, занимающиеся профессиональной деятельностью по управлению имуществом для финансирования объектов строительства или совершения сделок с недвижимостью, должны хранить средства оперативного резерва, сформированного за счет привлеченных в управление средств, на банковских счетах».
Инвесторы «Укрбуда» до 2019 года и позже несли деньги на счета ФФС «Житло-Капітал», но с февраля 2022 года эта компания перестала переводить средства в «Киевгорстрой».
Интуиция подсказывает, что упомянутые миллиарды у «Житло-Капітал» отсутствуют. Иначе бы Кушниру не пришлось бы, прибегая к мату, месяцами уговаривать должностных лиц ФФС наконец-то начать финансировать недострои «Укрбуда».
Подтверждает эту версию с исчезновением миллиардов еще один пассаж в официальном сообщении. Там говорится, что «ООО «ФК «Житло-Капітал», которая является управляющим фондов финансирования строительства объектов корпорации «Укрбуд», передала средства своего оперативного резерва в ООО «Касса народной помощи», которая является небанковским учреждением».
И вполне логично, что Национальная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку требует от ФК соблюдения закона и «размещения всех средств оперативного резерва фондов финансирования строительства в сумме 3,7 млрд грн на вкладных счетах в банках».
А теперь самое интересное. По данным украинских журналистов, ООО «Касса народной помощи» связана с владельцем компании «Укрбуд» и экс-депутатом Максимом Микитасем. В 2016 году именно это ООО кредитовало покупку жилья в «Укрбуд», а потом фигурировала в многочисленных уголовных делах.
Попытки журналистов пролить свет на эту историю успехом не увенчались. Традиционно разговорчивый Микитась молчит. Издание «Экономическая правда» через адвоката направила ему в изолятор вопрос о влиянии на «Житло-Капітал» и «Кассу народной помощи», но ответа не получила.
Хотя еще в 2022 году Максим Микитась и один из представителей «Житло-Капітал» были «на одной волне»: вдвоем приняли участие в совместной пресс-конференции по случаю возвращения контроля над «Укрбуд девелопментом». В общем, круг замкнулся. И становится совершенно понятным, куда могли уйти деньги, и почему экспрессивный Игорь Николаевич Кушнир не может их выбить из ФФС даже матами – вангуем, что там их просто нет!
Пока можно констатировать, что ситуация и ранее крайне непростая, сейчас зашла в тупик. Наивно думать, что Максим Микитась, находящийся в тюрьме (после попытке дать многомиллионную взятку мэру Днепра), начнет рассказывать, куда делись миллиарды из ФФС. А их как раз бы хватило на завершение укрбудовских недостроев.
Выход есть?
Кушнир пошел другим путем – теперь «Киевгорстрой» на встречи с инвесторами каждого ЖК приглашает и представителя финкомпании «Житло-Капітал». Чтобы будущие жильцы сами определили какие работы выполнять в их комплексе и согласовывали перечисление денег. Но отчеты о встречах на сайте КГС есть, а денег от ушлых финансистов видимо так и нет.
Президент «Киевгорстроя» Игорь Кушнир не устает объяснять, хоть компания и городская, но каких-то денег из городского бюджета она не получает. Все стройки шли за деньги конечного покупателя – простого инвестора. Есть продажи и оплаты по рассрочкам – есть стройка, нет – всё стоит. По словам Кушнира те средства, которые были аккумулированы на счетах КГС до войны, за время военного положения постепенно использовались, а новых вливаний практически нет, ведь рынок недвижимости в Киеве замер, никто не хочет покупать квартиры.
Выход мог бы быть в докапитализации КГС главным акционером – Киевсоветом. «Киевгорстрой» обратился за помощью в Киевский городской совет и просит город внести в уставный капитал предприятия 1 млрд грн. Объясняя тем, что запас еще не построенной недвижимости с лихвой окупить эти средства. Также застройщик ожидает, что киевские власти приобретут недвижимости для нужд города на 300 млн грн. В КГС уверяли, что достигли предварительной договоренности по второму вопросу и процессу на стадии согласования, а вопрос докапитализации открыт.
Несмотря на очередной виток проблем «Киевгорстрой» снова заявил о возобновлении работ. Пока на четырех объектах. Это уже третье возобновления за время войны, которые прерывались то отсутствием перечислений средств, то перебоями с электроэнергией, то обстрелами. Кушнир просит инвесторов погасить долги по рассрочкам – тогда и остальные стройки оживут. А если правоохранительные органы найдут украденные через «Жилье-Капитал» деньги инвесторов «Укрбуд», то даже части огромной суммы в 3,7 млрд грн хватило бы на многое.
А пока рынок жилого строительства в столице показывает пугающий рост цен, который, увы, запрограммирован самой ситуацией, о чем мы написали выше. В Киеве средняя цена за кв. м в 1-комнатной квартире к концу мая составляла 50 тыс. грн, что на 40% выше, чем годом ранее. В Киевской области средняя цена кв. м. составляет 28,5 тыс. грн., что означает рост по сравнению с февралем 2022 года на 29%.
Вполне очевидно, что большинство потенциальных покупателей ищут наиболее дешевые варианты, которые со временем становятся все менее доступными.
Так, в марте 2023 года интересовались жильем от 50 000 $ до 70 000 $ всего 5% потенциальных покупателей. А вот 26% пользователей искали жилье в ценовом диапазоне до 30 000 $, которого практически нет.
Лидируют, как и раньше, однокомнатные квартиры – на них приходится 48% запросов на порталах недвижимости. Двухкомнатными квартирами интересовались 30% пользователей, а трехкомнатными – 21% людей, ищущих недвижимость для покупки. Строительный рынок пытается выжить…
